神野だけど久保木

早期に不動産物件を売ってしまいたいと考えている際に、おそらく一番であろう選択は買い手を探すのではなく、業者に買取をお願いすることになります。いつ現れるかもわからない買い手を待たなくていいので、スムーズに物件の売買手続きが進むのです。でも、もちろん、いいことばかりではなく、価格が安くなってしまうケースが多いという重大な欠点もありますので、物件の売却価格より早さが大事だと考える方にしか向かない方法かもしれません。さて、不動産の売却を考えたら、良い不動産屋に依頼したいですよね。そんなとき最重要なことと言えば、自分が売りたい物件に長けている不動産屋かどうかです。不動産屋にはマンションに強い場合や一戸建てに強い場合などいろいろありますので、不動産屋の強みと所有物件の種類が合うように選ぶことが大事です。あわせて、全日本不動産協会といった何かしらの団体に加入しているか否かも、確かな業者かのよい判断材料になります。主として、競馬や競艇の払戻金や生命保険の一時金、損害保険の満期返戻金といった、定期的に発生する収入の他に臨時的に入るお金は一時所得に分類されます。不動産売却による収入も一時所得となりそうですが、別の譲渡所得という所得区分に該当します。所得税の課税時にも一時所得とは別の計算になります。イレギュラーなケースも見られますので、間違いがないよう確定申告を行ってください。不動産売却を行い利益が生じた時は、譲渡所得税を納付しなければならないかもしれません。不動産の所有期間が5年を超える長期だった場合、譲渡所得税は所得税15%、住民税5%という税率を掛けて請求されます。5年以下という短期の所有期間ならばその2倍の課税率です。支払いはいつ行うかというと、所得税が売却をした翌年の2月16日から3月15日までの間に一括納付、住民税は4期に分かれているので4回に分けて支払ってください。とうとう不動産を売却できることになり、正式に契約が締結された後から、やっぱり売りたくない、別の人に買ってほしいというような心境や事情の変化のため一旦決まった売却を取り消しにしたい場合、契約を破棄してもかまいません。ですが、その代わり契約で取り決めた額の違約金を支払ったり、貰ってあった手付金を倍返ししなければなりませんから、気をつけながら契約を進めるようにしてください。普通はローンの残金をゼロにしてからでないと、その不動産を売ることは出来ません。完済が厳しい上に、どうしても売却しなければならない時は、選択として任意売却という方法が存在します。任意売却を扱い慣れた会社もありますから、とにかく相談してみてください。納得できたら依頼して、自分では難しい債権者との交渉を代行してもらうのがベストな選択でしょう。突然、「今すぐ家を売却したい」と思っても、不動産物件の場合はそう簡単には購入者が見つけられないものです。では、実際、不動産売却の平均期間は何日程度だと思いますか。一般に、マンションの場合で、84日ぐらい、一軒家の場合は平均で6ヵ月と言われることが多いです。しかし、あくまでも平均でということなので、絶対にこの期間で売れる保証はありません。売却の計画を立てる際は、その辺も考慮するべきです。なかなか不動産物件の買手がつかないという時にはこれからお話することを確かめてみましょう。まず確かめることとしては、売ろうとしている物件をきちんと掃除してあるか、細かなケアは行われていることを再確認することが大切です。そして、契約を結んだ仲介業者が物件を売り込むのに必要な宣伝を適切に行っているのかも確かめましょう。最後の段階として、今の売価と周辺相場の兼ね合いについて話し合ってみてください。ずっと売れないのなら、できる範囲内で価格を下げるとか、不動産会社が買い取ってくれるのなら、それも考慮してみましょう。一般的に不動産の売却を考える人は不動産業者に価格の査定をしてもらうのが第一歩になりますが、清潔でキレイな状態に整えてから査定をしてもらうのが肝心です。キレイな状態にしておくと、マンションなら特に印象が俄然よくなります。それから、下調べに購入希望者が来る際にも必ず掃除をした上で、広い部屋に見せるためにも極力不必要に物を置かないでおきましょう。不動産売却における一般媒介契約というのは、二つ以上の業者に仲介をお願いする契約を指します。宣伝効果が高くなったり、契約の種類が一般媒介契約だと不動産会社がライバル社よりも早く買い手を探し出して仲介し、仲介手数料を得ようとがんばり、それほど経たないうちに買い手をみつけてもらえる事例もあります。しかし、メリットばかりではなく、いくつもの業者と何回も話し合うことが必要になるので、そういったことが面倒で嫌という方もいるでしょう。不動産売却で融資利用の特約等が付されていて条件が不成立の場合に、契約によって生じる約定解除権を行使できることを白紙解除と呼んでいます。買主から売主に支払われた手付金は、白紙解除が行われた場合、全額必ず買主に返還しなくてはいけません。一般的には受領済みの金額を額面通りに返還するのですが、万が一、無利息での返還と契約書に記されていなければあわせて利息も支払いが求められることがあるので、要確認です。戸建てなどの不動産物件を売ろうとした場合、時には買い主の方から境界確認書の提出を頼まれることもあるようです。境界確認書を求められたら、その土地の権利者が立ち会って土地家屋調査士が「土地境界確定測量」を行って、土地の面積が確定したら、必要な書類が作れるでしょう。この書類が必要になる理由としては、買う予定の土地の境界線が明確になっていない不動産物件において、土地のしっかりとした境界線を確定させて価格を決めること、そして、隣り合う土地の権利者とのトラブルを回避したいという思惑があるのでしょう。誰でもお得に買物したいと思っているため、初期設定の売価で不動産物件の売却が成立するのはあまりなく、資金が足りないから下げてくれないかと価格交渉される取引がよくあります。価格交渉されてもうろたえず、買い手側の姿勢をよく観察するようにしましょう。住居用に買う場合なら、真剣に考えてから、購入希望を伝えてきていますので、少しぐらいは強気の交渉でも、売却できるケースが多いです。大抵の人は不動産物件を売り慣れていないものですから、売値を決める前に、一括査定サイトを使って、いくつかの業者に不動産物件の査定をしてもらうことが必須になります。何社かの査定額を比べると相場がわかるので、相場にふさわしいと思う価格を検討しましょう。それに、仲介業者の中には、コンサルティングも業務内容に含まれるところがありますから、話だけでも聞きに行き、最も高い価格でいくらになるのか聞いてみるのも何かの参考になるでしょう。任意売却というのは、債務超過状態に陥ってしまった物件を売る時を意味していて、よく使う人は「任売」と略すことも多いです。任意売却をしたら、利益は出なくても住宅ローンの返済額が減りますので、余裕を持ちながらの返済が可能になることでしょう。でも、素人が簡単にできることではなく、専門知識と交渉の技術がいるため、弁護士、または、司法書士などに依頼するのが一般的でしょう。一概に不動産を売却するときはリフォームをするものだとは言えません。それどころか、何百万もするリフォームを施したところで、お金がかかっているから高く売れる裏付けはどこにもありません。あえてリフォームするのであれば、内覧で印象を決定づけそうな箇所に注力する方がコストを抑えられるでしょう。加えて、明るくて広い部屋に見えるよう、汚れや余計なものを取り除いておくと最小限度のリフォームでOKです。現住物件の売却と新居購入を同時に行って住み替えをしたいというのもありがちなケースです。この場合は、先に売却を済ませてから購入というのが的確なリスク管理の判断でしょう。間違いなく契約上は売約成立までこぎ着けていると言っても、代金が支払われたことを確かめるまでは気は抜けません。いざという時になって支払うお金がないなんてこともありえますので、売却できることを想定の上の購入は控えた方がいいでしょう。不明な点も多い不動産売却に関しては、その道のプロに教えを乞うのがスマートな方法でしょう。例えば、仲介だけではなく不動産会社のコンサルティングも利用できることがあります。専門家独自の視点で物件の価値を所有者に指摘してくれたり、可能な限り高く売るのに必要なことを助言してくれるはずです。コンサルティングに料金がかからない場合もあるので、検討する価値はありますよ。不動産の売却を視野に入れ始めた際、築年数のことが引っ掛かるかもしれません。確かに、売却価格は築年数に左右されます。戸建てを例にとれば、築10年なら概ね建物の査定価格はゼロになって、土地の価格だけがつくのが普通です。そして、マンションも同じく築年数の浅さと評価の高さは比例関係にありますから、戸建てと同じく、ひとつの基準として築10年が挙げられます。不動産を売却する人にかかる税金として譲渡所得税と住民税には特に気を配りましょう。これらは物件の売却により利益が生まれた場合に課される税金です。ただし、居住用の物件を売却した場合は、3000万円の特別控除の対象となります。なお、所有の期間がどれだけかによって課税のされ方が変わる税金でもあるため、売却の際は要チェックです。買取や個人売買以外では、不動産の売却をする場合には、信頼できそうな不動産業者をみつけた上で、媒介契約を結ばなくてはなりません。媒介契約の種類は3つあるのですが、専属専任媒介契約は成約の内容が厳しい物になっていますから、よく確認した方がいいでしょう。専属専任媒介契約を交わすと、その不動産会社以外からの仲介は受けられないという決まりを守る必要があります。この専属専任媒介契約をしてしまったら、友達がその物件をいい条件で買ってくれるといった場合でも、個人売買で契約すると制約に違反することになるので、必ず契約済の業者に仲介してもらわなくてはいけません。意外かもしれませんが、マイナンバーの提示を求められることがマンションなどの不動産物件を売った時にはあるのです。ただ、それは売主が一個人で、買手が不動産業者などの会社(法人)である場合だけなので、レアケースといえるかもしれません。しかも、例外があって、売却の金額が100万円以下の場合、マイナンバーを提示する必要がないのです。マイナンバーの提示が必要な時には、買主が税務署に提出しなければならない書類にマイナンバーを書く必要があるので売り主側がマイナンバーを提示しなければなりません。可能な限り不動産を高値で売りたい人は、始めにあちこちの不動産業者に査定してもらうことです。どこの業者に頼んだかで査定額に大きな違いが出ることもよくあります。かつ、契約は基本的に専任媒介で結ぶのがいいです。宣伝に費やす予算が一般媒介では専任媒介より少ないため、ある程度買い手がつくのに時間がかかることが多いです。それに、専任媒介なら売り主に一定期間ごとに状況報告をするのが義務です。家などの不動産物件を売りたい方は、売却にあたって必要なものとして印鑑証明と実印があげられます。これらは法務局で所有権移転登記のためにいるもので、不動産を購入する側の人は両方とも用意しなくて問題ありません。もしも、支払いをローンで行うならそうではありません。ローンで支払うなら手続きの際に印鑑証明、及び、実印が必須となります。なお、連帯保証人が必要なケースでは必要なものとしてその方の印鑑証明と実印もあげられるでしょう。よくある失敗として、仲介業者をいいかげんに選んでしまったせいで、物件の売却が上手くいかなかったという話も多いようです。良心的な仲介業者ばかりではなく、悪徳業者もいますから注意が必要です。相場を無視した価格の査定を提示したり、買手を探す広告活動を行わなかったり、不必要なまでに広告をうって、経費という名目で多額の支払いを迫られたといったバリエーションに富んだ被害が起こっています。誠実な仲介業者をみつけるためにも、複数の仲介業者に査定依頼を行い、最新の注意を払って選びましょう。内覧に来た人の不動産物件の印象を良くするためには、明るさ、清潔さ、広さが大切です。電気代をケチらず、照明はあるだけスイッチを入れ、しっかり片付けて室内を広く見えるようにして、あまりやらないところまで丁寧に掃除しましょう。一例としては、水場の水滴を拭いて磨き上げておくことですね。あとはニオイも忘れずに気をつけたいポイントですね。アラ探しをされるという覚悟で不動産物件のメンテナンスを欠かさないようにしましょう。極力早くに不動産物件の売却先が見つかればそれに越したことはありませんが、そうは言っても、販売価格を下げるタイミングをしくじると不利益を生んでしまいます。早くから売却物件が値下げされると、さらに安くなるかもしれないなんて買主に期待させてしまうことになります。ですから、物件への問い合わせ数の推移などから分析し、動きがないまま売り出しから半年経って初めて販売価格を下げる潮時と考えてください。通常通り不動産売却をするとなったら、不動産会社に連絡するところからスタートします。そして、物件の評価が慎重に行われ、それに基づく査定額の提示があり、どこかの不動産会社を相手に媒介契約します。そこから不動産会社は宣伝活動を開始し、購入を求める人が出てきたら、売却価格の交渉が行われてから売買契約が締結され、決済が済んだら売却物件の抵当権を抹消しておき、立ち退きを済ませて物件を買主に引き渡します。マンションや戸建ての不動産物件を売却するのなら、不動産会社と媒介契約を結ぶケースが大半ですが、媒介契約には三種あり、その一種が、専任媒介契約になります。どんな契約方法かというと、その物件の売却に関しては、専任媒介契約を交わした業者限定で仲介することが可能で、他社は仲介できません。ただし、この契約に違反しないケースも認められていて、売主が不動産業者の手を借りずに購入希望者を見つけ出し、当人同士で交渉したとしても、違約金を請求されたりといったことは起こりません。この部分が専属専任媒介契約を選んだ時との違いです。共同名義者として2人以上の人の名前が登記されている不動産物件を売り渡す際には、その前提として名義人となっている共有者全ての同意を取り付ける必要があります。名義人として登記されている共有者全ての署名と実印が不可欠となりますから、他の名義人に内緒で一部の共有者が販売者となることは許されません。もっとも特定の名義人が本人が権利を持っている割合だけを売り渡すことも可能とされていますが、普通は共有者全員の承諾のもとに売りに出さなくてはなりません。